근저당 말소 특약 누락? 전세 계약 시 절대 하지 말아야 할 실수 총정리
내 전세금을 잃는 최악의 상황을 피하세요! 등기부 을구 미확인부터 '확정일자' 지연까지, 전세 계약 3단계에서 발생하는 치명적인 실수 6가지를 실제 사례를 통해 알려드리고 안전 수칙을 안내해 드립니다.
전세 사기 뉴스를 볼 때마다 '나는 아니겠지' 하고 생각하지만, 실제 보증금을 떼이는 경우는 대부분 법적 절차의 사소한 실수에서 비롯됩니다. 😔 수천만 원, 수억 원에 달하는 내 돈을 지키는 가장 확실한 방법은, 이미 발생했던 '실패 사례'들을 보고 똑같은 실수를 반복하지 않는 것입니다. 오늘은 초보 세입자는 물론, 경험자도 흔히 저지르는 전세 계약 3단계별 치명적인 실수 6가지를 짚어 드릴게요! 😊
1단계: 계약 전 '권리 확인' 실수 🛑
계약서에 서명하기 전에 반드시 확인해야 할, 가장 기본적이면서도 치명적인 실수입니다.
- 실수 1: 등기부 '을구' 미확인: **근저당(집주인 빚)**이 설정되어 있는 '을구' 부분을 확인하지 않고 계약하는 경우입니다. 이 빚과 전세금을 합친 금액이 집값보다 높으면 깡통전세가 되어 보증금을 떼일 위험이 생깁니다.
- 실수 2: 계약금을 대리인에게 송금: 집주인 본인의 등기부등본상 명의 계좌가 아닌, 공인중개사나 집주인 배우자 등 대리인의 계좌로 계약금을 송금하는 경우입니다. 이는 무권한자와의 거래로 인정되어 보증금 회수가 복잡해질 수 있습니다.
⚠️ 교훈! 계약금은 반드시 '소유자 명의 계좌'로!
등기부등본과 집주인 신분증이 일치하는지 확인 후, 돈은 반드시 등기부등본상 소유자 이름으로 된 계좌로 보내야 합니다.
2단계: 계약 시 '특약 작성' 실수 📝
계약서를 작성할 때, 가장 중요한 안전장치를 빠뜨리는 실수입니다. 말로만 듣고 특약을 넣지 않으면 나중에 집주인이 발뺌해도 속수무책입니다.
🔥 실수 3: 근저당 '말소 특약' 누락
집주인이 "잔금일에 대출 갚을게요"라고 말해도, 계약서에 **'잔금일 OOO까지 근저당을 전액 말소하고 그 서류를 제출한다. 불이행 시 계약은 해지되며 배액 배상한다'**는 특약을 넣지 않으면, 나중에 집주인이 돈을 갚지 않아도 세입자는 계약을 해지하기 어렵습니다.
실수 4: '권리 변동 금지' 특약 누락
계약 후 잔금일 사이에 집주인이 추가 대출(근저당)을 설정하는 것을 막지 못합니다. 이 경우 세입자의 보증금 권리(우선변제권)가 후순위로 밀려 보증금을 잃을 수 있습니다.
3단계: 잔금 후 '법적 조치' 실수 🛡️
보증금을 지키는 최종적인 법적 방어력을 확보하는 단계에서 저지르는 실수입니다.
- 실수 5: 확정일자/전입신고 지연: 잔금일(이사일)에 확정일자와 전입신고를 하지 않거나 며칠 뒤로 미루는 경우입니다. 이 며칠 사이에 집주인이 대출을 받으면 세입자는 그 대출보다 후순위가 되어 보증금을 잃을 수 있습니다.
- 실수 6: 전세보증보험 가입 기한 놓치기: 보증보험 가입 기한(계약 기간의 1/2이 경과하기 전)을 놓쳐, 보증금 회수의 가장 확실한 안전장치를 스스로 포기하는 경우입니다.
💡 교훈! 잔금일은 '전입신고' 날!
확정일자와 전입신고는 잔금일 당일에 완료하는 것이 가장 안전합니다. 특히 전입신고는 효력이 다음 날 0시부터 발생하므로, 잔금일 당일! 주민센터를 방문하는 것을 최우선 순위로 두세요.
전세 계약, 실수 사례를 통한 교훈 3가지
계약 전 교훈: 등기부 '을구'를 반드시 확인하고 '소유자 계좌'로 송금!
계약 시 교훈: 근저당 말소 특약을 '말'이 아닌 '글'로 명시!
계약 후 교훈: 확정일자/전입신고는 잔금일 당일 즉시 완료!
자주 묻는 질문 ❓
Q: 공인중개사 말만 믿고 '등기부등본' 확인을 생략해도 되나요?
A: 절대 안 됩니다. 중개사는 일부 책임을 지지만, 그 책임이 보증금 전액을 보장하는 것은 아닙니다. 등기부등본 확인은 세입자의 법적 의무입니다.
Q: 잔금일 전에 확정일자를 먼저 받으면 안 되나요?
A: 가능하지만, 잔금일 이전에 집주인이 추가 대출을 받을 경우 세입자의 권리가 밀릴 수 있어 위험합니다. 잔금일 당일에 전입신고와 확정일자를 모두 마치는 것이 가장 안전합니다.
Q: 전세 계약서에 '전세보증보험 가입'을 특약으로 넣을 수 있나요?
A: 네, 넣는 것이 매우 좋습니다. '임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 적극 협조한다'는 문구를 넣어두면 집주인의 협조를 구하기 용이해집니다.
전세 계약은 꼼꼼함이 곧 돈입니다. 오늘 알려드린 실수 사례들을 거울 삼아, 여러분의 소중한 보증금을 지켜줄 안전한 계약을 하시길 바랍니다! 😊
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