내용증명 한 통으로 똑똑하게 계약갱신요구권 사용하는 법

 

전세 계약 만료, 불안해하지 마세요! 우리에겐 '계약갱신요구권'이 있습니다. 2년 더 안정적으로 거주할 수 있는 세입자의 소중한 권리! 언제, 어떻게 사용해야 하는지부터 집주인이 거절할 수 있는 정당한 사유, 그리고 5% 임대료 상한 룰까지, 계약갱신요구권의 모든 것을 알려드립니다.

전세 계약 만료일이 다가올수록 마음이 초조해지는 경험, 다들 한 번쯤 있으시죠? "집주인이 나가라고 하면 어쩌지?", "주변 시세에 맞춰 보증금을 너무 많이 올려달라고 하면 어떡하지?" 하는 걱정에 밤잠 설치기 일쑤입니다. 저 역시 지금 사는 집에 정이 많이 들었는데, 2년 뒤에 이사 갈 생각을 하니 벌써부터 막막하더라고요. 😥

하지만 이제 더 이상 일방적으로 집주인의 통보만 기다리며 불안에 떨지 않아도 됩니다. 2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법, 일명 '임대차 3법' 덕분에 우리 세입자들에게는 '계약갱신요구권'이라는 강력한 권리가 생겼기 때문이죠. 오늘은 이 소중한 권리를 100% 활용하여 우리의 주거 안정을 지키는 방법을 A to Z까지 확실하게 알려드릴게요!

 

'계약갱신요구권', 정확히 어떤 권리인가요? 🤔

계약갱신요구권(또는 계약갱신청구권)은 임차인(세입자)이 기존 계약이 끝나기 전에 추가로 2년의 계약 연장을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 흔히 '2+2'라고 부르는 제도의 핵심이죠.

가장 중요한 포인트는, 세입자가 이 권리를 행사하면 집주인은 법에서 정한 '정당한 사유' 없이는 이를 거절할 수 없다는 것입니다. 즉, "그냥 내가 살고 싶어서" 라거나 "다른 세입자에게 더 비싸게 세를 놓고 싶어서" 같은 이유로는 세입자를 내보낼 수 없게 된 것이죠. 이 권리는 임대차 계약 1회에 한해 사용할 수 있습니다.

 

계약갱신요구권, 어떻게 사용해야 할까요? 📝

내 소중한 권리, 제대로 사용하려면 방법과 시기를 정확히 알아야 합니다. 딱 세 가지만 기억하세요!

1. 사용 시기: 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전

반드시 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 집주인에게 갱신 요구 의사를 전달해야 합니다. 2개월이 채 남지 않은 시점에는 요구권 행사가 불가능하니, 달력에 미리 꼭 표시해두세요!

2. 사용 방법: '증거'가 남는 방법으로 통보

가장 중요한 부분입니다. "저번에 통화로 말씀드렸잖아요"는 나중에 분쟁 시 아무런 힘이 없을 수 있습니다. 반드시 문자 메시지, 카카오톡, 통화 녹음, 그리고 가장 확실한 '내용증명' 등을 통해 내가 언제 계약갱신을 요구했는지에 대한 명확한 증거를 남겨야 합니다.
(예시: "사장님, 안녕하세요. OO아파트 OOO호 임차인 OOO입니다. 2025년 O월 O일 만료되는 임대차 계약에 대해 계약갱신요구권을 사용하고자 합니다. 확인 후 회신 부탁드립니다.")

3. 임대료 인상: 최대 5% 이내에서 협의

계약갱신요구권을 사용해 재계약을 할 경우, 집주인은 기존 보증금이나 월세의 최대 5% 범위 내에서만 임대료를 올릴 수 있습니다. 주변 시세가 아무리 폭등했더라도 5%를 초과하여 요구할 수 없으며, 이 범위 내에서 집주인과 원만하게 협의하면 됩니다.

 

집주인이 거절할 수도 있나요? 정당한 거절 사유 🙅‍♂️

세입자의 강력한 권리이지만, 집주인도 법에서 정한 정당한 사유가 있다면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 대표적인 경우는 다음과 같습니다.

• 임차인이 2개월 치 이상의 월세를 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 임대인(집주인) 또는 그의 직계존속·비속(부모, 자녀)이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 (가장 흔한 거절 사유)

⚠️ '실거주' 거짓말, 손해배상 청구 가능!
만약 집주인이 직접 살겠다고 해서 갱신을 거절하고 나를 내보낸 뒤, 정당한 사유 없이 2년 안에 다른 세입자를 들였다면? 기존 세입자는 집주인을 상대로 허위 갱신 거절에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

💡 '묵시적 갱신'과 달라요!
계약 만료 2개월 전까지 집주인과 세입자 모두 아무 말이 없어서 자동으로 계약이 연장되는 '묵시적 갱신'의 경우, 계약갱신요구권을 사용한 것으로 보지 않습니다. 따라서 묵시적 갱신으로 2년을 더 산 후에도, 여전히 계약갱신요구권을 1회 사용할 수 있는 기회가 남아있습니다.

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계약갱신요구권 사용법 3줄 요약

1. 시기: 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전에 잊지 말고 신청!

2. 방법: 문자나 내용증명 등 증거가 남는 방법으로 명확하게 통보!

3. 조건: 임대료 인상은 최대 5% 이내에서만 가능! (집주인 실거주 시 거절 가능)

아는 것이 힘! 당당하게 내 권리를 사용하세요.

자주 묻는 질문 ❓

Q: 계약 기간 중 집주인이 바뀌었는데, 새 집주인에게도 계약갱신요구권을 쓸 수 있나요?

A: 네, 가능합니다. 새로운 집주인은 이전 집주인의 지위를 그대로 승계하기 때문에, 임차인은 새로운 집주인을 상대로 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

Q: 집주인이 5%를 꼭 올려야 한다고 하는데, 무조건 올려줘야 하나요?

A: 아닙니다. '5% 이내'는 인상할 수 있는 상한선일 뿐, 반드시 5%를 올려야 한다는 의미는 아닙니다. 주변 시세가 그대로이거나 오히려 하락했다면 임대료를 동결하거나 낮춰달라고 협의할 수도 있습니다.

Q: 계약갱신요구권을 써서 2년을 더 살고 나면 그 이후에는 어떻게 되나요?

A: 계약갱신요구권은 1회만 사용할 수 있으므로, 갱신된 계약이 만료될 때에는 집주인이 실거주 등의 사유가 없더라도 갱신을 거절하고 새로운 조건을 제시할 수 있습니다. 그때는 다시 집주인과 합의하여 재계약을 하거나 새로운 집을 알아봐야 합니다.

계약갱신요구권은 더 이상 집주인에게 아쉬운 소리를 하며 '부탁'하는 것이 아닌, 법이 보장하는 임차인의 당당한 '권리'입니다. 내 소중한 보금자리를 지키기 위해 오늘 알려드린 내용을 잘 숙지하셔서, 필요한 순간에 자신 있게 여러분의 권리를 행사하시길 바랍니다! 🙏