전세 계약서 도장 찍기 전 필독! 보증금 지키는 필수 항목 5가지

 

전세 계약서에 도장 찍기 전, 이 5가지는 확인하셨나요? 수억 원의 내 보증금을 지키는 가장 첫 번째 단계는 바로 '계약서'입니다. 부동산 주소부터 보증금, 기간 등 기본 항목은 물론, 분쟁을 막아주는 가장 강력한 무기인 '특약사항'까지, 전세 계약서 필수 항목을 완벽하게 체크해 드립니다.

마음에 쏙 드는 전셋집을 발견했을 때의 기쁨! 아마 다들 경험해 보셨을 거예요. 하지만 그 기쁨도 잠시, '계약'이라는 커다란 산이 우리를 기다리고 있죠. 특히 사회초년생이나 신혼부부에게 수억 원에 달하는 전세 계약은 태어나서 처음 해보는 가장 큰 계약일 수 있습니다. 떨리는 마음에 부동산에서 내미는 계약서에 꼼꼼히 읽어보지도 않고 덜컥 도장을 찍는 분들이 의외로 많아요.

하지만 전세 계약서는 단순한 종이가 아닙니다. 내 전 재산이나 다름없는 소중한 보증금을 지켜줄 가장 강력한 법적 방패입니다. 오늘은 계약서에 도장을 찍기 전, 어떤 항목을 눈에 불을 켜고 확인해야 하는지, 그리고 내게 불리한 상황을 막아줄 필수 특약은 무엇인지! 하나부터 열까지 짚어드릴게요. 😊

 

기본 중의 기본! 계약서 필수 기재사항 체크리스트 📝

먼저, 계약서의 기본 뼈대를 이루는 필수 항목들입니다. 이 내용이 등기부등본, 건축물대장 등 공적 서류와 일치하는지 반드시 직접 확인해야 합니다.

1. 부동산의 표시: 계약하려는 집의 주소가 등기부등본상 주소와 토씨 하나 안 틀리고 동일한지, 동·호수는 정확한지 확인해야 합니다. 다가구주택이라면 호수까지 정확히 기재하는 것이 중요합니다.
2. 임대인 및 임차인 정보: 집주인(임대인)의 이름, 주민등록번호, 주소가 등기부등본 소유자와 일치하는지 신분증을 통해 직접 확인해야 합니다. 대리인과 계약 시에는 위임장과 인감증명서를 반드시 받아두어야 합니다.
3. 계약 내용 (보증금, 지급일 등): 총 보증금액이 얼마인지, 계약금/중도금/잔금은 각각 얼마이며 언제 지급할 것인지 날짜와 금액을 명확히 확인합니다. 계좌 이체 시 예금주는 반드시 등기부등본상 소유주여야 합니다.
4. 임대차 기간: 이사 들어가는 날(시작일)과 계약이 끝나는 날(만기일)이 정확히 기재되었는지 확인합니다. 보통 2년으로 계약하죠.
5. 주택의 인도일: 잔금을 치르고 집의 열쇠(점유권)를 넘겨받는 날짜를 기재합니다.

⚠️ "공인중개사가 알아서 해주겠지"는 금물!
등기부등본 열람, 집주인 신분 확인 등은 중개인을 전적으로 믿기보다, 계약 당사자인 내가 직접 확인하는 습관을 들여야 합니다. 대법원 인터넷등기소에서 누구나 쉽게 등기부등본을 열람할 수 있습니다.

 

내 돈을 지키는 방패! '특약사항' 활용하기 🛡️

계약서의 기본 항목만큼, 아니 어쩌면 그보다 더 중요한 것이 바로 '특약사항'입니다. 특약은 기본 계약 내용 외에 임대인과 임차인이 특별히 합의한 내용을 적는 부분으로, 법적으로 강력한 효력을 갖습니다. 나에게 불리한 상황을 막아줄 필수 특약 3가지를 꼭 기억하세요!

1. 전세보증보험 가입 협조 특약

"임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입에 동의하고, 임차권등기 등에 협조한다."
→ 이제는 선택이 아닌 필수죠. 집주인이 보증보험 가입에 동의하지 않으면 가입 절차가 복잡해지거나 불가능할 수 있으므로, 이 문구를 넣어 확답을 받아두는 것이 안전합니다.

2. 잔금 지급 전 권리 변동 금지 특약

"계약일의 등기부등본 상태를 잔금 지급 익일까지 유지하며, 근저당권 등 다른 권리를 설정하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 계약금을 즉시 반환한다."
→ 계약 후 잔금 치르기 전에 집주인이 몰래 대출(근저당)을 받는 최악의 상황을 막아주는 가장 중요한 안전장치입니다.

3. 전세대출 불가 시 계약금 반환 특약

"임차인의 전세자금대출이 금융기관 심사에서 부결될 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 지급된 계약금을 전액 반환한다."
→ 전세대출을 받아야 하는 상황이라면 반드시 넣어야 하는 특약입니다. 이 문구가 없으면 대출이 안 나와도 계약금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

💡 '주택임대차표준계약서' 사용하기
법무부에서 제공하는 '주택임대차표준계약서'를 사용하면 임차인에게 꼭 필요한 기본 권리들이 잘 명시되어 있어 더욱 안전합니다. 계약 시 표준계약서 양식으로 작성해달라고 요청하는 것이 좋습니다.

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계약서 서명 전 최종 체크리스트

1. 서류 일치: 계약서 주소, 집주인 정보가 등기부등본과 100% 일치하는가?

2. 금액/날짜: 보증금, 계약금, 잔금 액수와 지급 날짜가 정확히 기재되었는가?

3. 필수 특약: 보증보험 가입 협조, 대출 불가 시 계약금 반환 등 나를 지켜줄 특약이 포함되었는가?

4. 대출 특약: 잔금일 전 근저당 설정 금지 특약이 명시되었는가?

꼼꼼한 확인만이 내 소중한 보증금을 지킵니다.

자주 묻는 질문 ❓

Q: 특약사항에 넣은 내용은 무조건 법적 효력이 있나요?

A: 네, 주택임대차보호법 등 강행규정에 위배되지 않는 한, 임대인과 임차인이 합의하여 작성한 특약은 계약의 일부로서 강력한 법적 효력을 갖습니다.

Q: 집주인이 필수 특약을 넣어주지 않으려고 하면 어떡하죠?

A: 특히 '잔금일 전 근저당 설정 금지'나 '전세대출 부결 시 계약금 반환' 같은 임차인 보호를 위한 핵심 특약을 거부한다면, 해당 계약은 다시 한번 심각하게 고민해 보는 것이 좋습니다. 그만큼 임차인에게 불리한 위험을 감수해야 한다는 뜻이기 때문입니다.

Q: 계약서에 도장을 다 찍은 후에 해야 할 일은 무엇인가요?

A: 계약서를 작성했다면 즉시 주민센터에 방문하여 '확정일자'를 받아야 합니다. 그리고 이사하는 당일, 바로 '전입신고'를 마쳐야만 나의 보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 대항력과 우선변제권이 생깁니다.

전세 계약, 어렵고 복잡하게 느껴지시나요? 하지만 오늘 알려드린 내용만 잘 숙지하고 꼼꼼하게 확인한다면, 불필요한 분쟁을 막고 여러분의 소중한 자산을 안전하게 지킬 수 있습니다. 전세 계약서는 여러분의 권리를 지켜줄 가장 첫 번째이자 가장 중요한 문서라는 사실, 꼭 기억하세요! 🙏