전세 계약 주의사항, 이 7가지만 확인하면 절대 사기 안 당합니다!

 

수억 원의 내 전세금, 10분만 투자하면 100% 지킬 수 있습니다. '설마 나에게 그런 일이 생기겠어?' 안일한 생각은 금물! 등기부등본 확인부터 위험한 특약 거르기, 그리고 계약 후 필수 절차까지. 전세 계약 전부터 이사하는 날까지 반드시 확인해야 할 주의사항을 완벽 체크리스트로 정리했습니다.

드디어 마음에 쏙 드는 전셋집을 찾았을 때의 설렘, 그리고 큰돈이 오가는 계약을 앞둔 긴장감! 아마 많은 분들이 공감하실 거예요. 저 역시 생애 첫 전세 계약을 할 때, 부동산 사장님만 믿고 덜컥 계약서에 도장을 찍을 뻔했던 아찔한 기억이 있습니다. 😅

전세 계약은 단순히 '집을 빌리는' 행위를 넘어, 내 전 재산이나 다름없는 목돈을 짧게는 2년간 맡기는 중요한 금융 거래입니다. "알아서 잘해주겠지"라는 막연한 믿음보다는, 내 돈은 내가 지킨다는 생각으로 꼼꼼히 확인하고 또 확인하는 자세가 반드시 필요합니다. 오늘은 전세사기 걱정 없이 두 발 뻗고 잘 수 있도록, 계약 전-중-후 3단계로 나누어 반드시 체크해야 할 필수 주의사항을 알려드릴게요!

 

[계약 전] 돌다리도 두드려보자: 서류 확인 단계 🔍

계약서에 도장을 찍기 전에 확인해야 할 가장 중요한 단계입니다. 발품 팔아 집을 구경하는 것보다 더 중요할 수 있어요!

1. 등기부등본 확인: 집의 신분증을 샅샅이 보기

등기부등본은 사람의 주민등록등본처럼 그 집의 모든 이력을 담고 있는 공적 서류입니다. 반드시 계약 직전에 직접 발급받아 확인해야 합니다.

• [갑구] 소유자 확인: 계약하려는 사람(임대인)이 등기부등본상 실제 소유주와 일치하는지 신분증과 함께 대조합니다.
• [을구] 근저당권(빚) 확인: 이 집에 빚이 얼마나 있는지 확인하는 가장 중요한 부분입니다. '근저당 채권최고액 + 내 전세보증금'이 주택 시세의 70%를 넘는다면 매우 위험한 매물이므로 계약을 피하는 것이 좋습니다.

2. 건축물대장 확인: 불법 건축물은 아닌지 보기

등기부등본과 함께 건축물대장을 확인하여, 내가 계약하려는 집이 불법으로 증축되거나 용도가 변경된 부분은 없는지 체크해야 합니다. 불법 건축물은 나중에 전세대출이나 보증보험 가입 시 문제가 될 수 있습니다.

3. 집주인(임대인) 신분 확인 및 세금 체납 여부 확인

계약 당일, 등기부등본상의 소유주와 계약하러 나온 사람의 신분증을 반드시 대조해야 합니다. 만약 대리인이 나왔다면 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 꼭 받아야 합니다. 또한, 집주인의 동의를 얻어 '미납국세열람'을 신청하면, 세금 체납으로 인해 집이 압류될 위험은 없는지 미리 확인할 수 있습니다.

 

[계약 시] 펜을 들기 전: 계약서 작성 단계 ✍️

모든 서류 확인이 끝났다면, 이제 계약서를 작성합니다. 계약서의 모든 내용은 육하원칙에 따라 명확하고 구체적으로 작성해야 하며, 특히 나를 보호해 줄 '특약사항'을 적극적으로 활용해야 합니다.

💡 필수 특약 3가지, 꼭 넣어달라고 요구하세요!

1. "임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입에 동의하고 협조한다."
2. "잔금 지급일 익일까지 현 등기부등본 상태를 유지하며, 위반 시 계약은 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다." (근저당 설정 방지)
3. "전세자금대출 미승인 시, 본 계약은 무효로 하고 계약금은 전액 반환한다." (대출 실행 시)

 

[계약 후] 내 권리 완성하기: 최종 방어 단계 🛡️

계약서에 도장을 찍었다고 끝이 아닙니다. 내 보증금을 법적으로 완벽하게 보호하기 위한 마지막 3단계를 반드시 실행해야 합니다.

• 확정일자 받기: 계약서 작성 직후, 주민센터나 인터넷등기소에서 계약서에 확정일자를 받아두어야 합니다. 이는 내 보증금에 대한 '우선변제권'을 확보하는 중요한 절차입니다.
• 전입신고 하기: 이사 당일, 즉시 주민센터에 방문하거나 온라인(정부24)으로 전입신고를 마쳐야 합니다. 전입신고를 해야 '대항력'이 생겨, 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 보증금을 돌려받을 권리를 주장할 수 있습니다.
• 전세보증금 반환보증 가입: 앞선 모든 절차를 꼼꼼히 했더라도, 집값 자체가 보증금보다 떨어지는 '깡통전세' 위험은 막을 수 없습니다. HUG, SGI 등의 보증보험 가입은 이런 최악의 상황까지 막아주는 가장 확실한 최종 안전장치입니다.

⚠️ 이것만은 피하세요! 전세 계약 3대 위험 요소
1. 집 시세 대비 근저당 + 보증금이 70%를 초과하는 집
2. 위임장, 인감증명서 없이 대리인과 계약하는 경우
3. 계약서 특약에 임차인에게 불리한 독소 조항이 있는 경우

💡

안전한 전세 계약 3단계 요약

1단계 (계약 전): 등기부등본으로 집주인, 빚 상태 직접 확인하기!

2단계 (계약 시): 나를 지켜줄 필수 특약 3가지(보증보험, 근저당, 대출) 꼭 넣기!

3단계 (계약 후): 이사 당일 전입신고+확정일자, 그리고 최종 보스 보증보험 가입하기!

아는 것이 힘! 꼼꼼함이 내 전세금을 지킵니다.

자주 묻는 질문 ❓

Q: 등기부등본에 빚(근저당)이 아예 없는 집만 계약해야 하나요?

A: 그렇지는 않습니다. 빚이 있더라도 그 금액과 내 보증금을 합한 액수가 시세의 70% 이내라면 비교적 안전하다고 봅니다. 하지만 가장 안전한 것은 빚이 없는 집이거나, 잔금일에 집주인이 기존 대출을 모두 갚는 '상환 말소' 조건으로 계약하는 것입니다.

Q: 전입신고와 확정일자는 꼭 이사 당일에 해야 하나요?

A: 확정일자는 계약서 작성 후 언제든 미리 받아둘 수 있습니다. 하지만 대항력의 효력이 발생하는 전입신고는 반드시 이사 당일(실제 점유 시작일)에 해야 합니다. 전입신고 효력은 신고 다음날 0시부터 발생하기 때문에, 하루라도 빨리 하는 것이 중요합니다.

Q: 공인중개사가 보증보험에 가입되어 있으면, 제 보증금도 안전한 거 아닌가요?

A: 아닙니다. 공인중개사가 가입한 '공제증서'는 중개 과정의 실수로 인해 발생한 손해를 배상하기 위한 보험이지, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 것까지 책임져주지는 않습니다. 세입자의 보증금 보호를 위해서는 반드시 별도의 '전세보증금 반환보증'에 가입해야 합니다.

전세 계약은 '신뢰'를 바탕으로 하지만, 그 신뢰는 '확인'을 통해 완성됩니다. 조금 귀찮고 복잡하게 느껴지더라도, 오늘 알려드린 주의사항들을 꼼꼼히 체크하는 습관을 들여 여러분의 소중한 자산을 안전하게 지키고, 편안한 보금자리에서 행복한 시간을 보내시길 바랍니다! 🙏