집주인이 돈 안 줄 때, '이것'부터 신청하세요! (임차권등기명령 A to Z)

 

전세 퇴거일, 보증금 문제로 더 이상 불안해하지 마세요. 계약 만기 통보부터 보증금을 돌려받지 못했을 때의 법적 대응 방법인 '임차권등기명령', 그리고 최종 해결책인 보증보험 청구와 소송까지. 내 보증금을 지키기 위한 단계별 행동 요령을 완벽하게 알려드립니다.

드디어 기다리던 이사 날! 새로운 집으로 이사 갈 생각에 설레는 마음도 잠시, '과연 집주인이 제때 전세보증금을 돌려줄까?' 하는 불안감이 스멀스멀 피어오릅니다. TV 뉴스에서만 보던 전세금 분쟁이 내 이야기가 될 수도 있다는 생각에 마음이 복잡해지죠. 저 또한 전세 계약 만기를 앞두고 이런 불안감 때문에 잠 못 이룬 적이 있었습니다.

하지만 걱정만 하고 있다고 해서 문제가 해결되지는 않습니다. 전세 퇴거 시 보증금 문제는 감정적으로 대처하기보다, 법과 절차가 정해놓은 순서에 따라 차분하고 단호하게 행동하는 것이 가장 중요합니다. 오늘은 내 소중한 전 재산을 지키기 위한 단계별 행동 지침을 명확하게 알려드릴게요. 이것만 기억하시면 절대 손해 볼 일 없습니다! 😊

 

1단계: 계약 만기 2~6개월 전, 해지 의사 통보 💬

가장 기본적이면서도 중요한 첫걸음입니다. 주택임대차보호법에 따라 임차인(세입자)은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 집주인에게 '계약을 갱신하지 않겠다'는 의사를 명확하게 전달해야 합니다. 만약 이 기간에 아무런 의사 표시를 하지 않으면, 이전과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장(묵시적 갱신)된 것으로 봅니다.

이때 중요한 것은 '통보했다'는 증거를 남기는 것입니다. 가장 확실한 방법은 우체국을 통한 '내용증명'이지만, 번거롭다면 통화 녹음, 문자 메시지, 카카오톡 메시지 등도 법적 증거로 활용될 수 있습니다. "사장님, O월 O일 만기일에 맞춰 이사 갈 예정이니 확인 부탁드립니다." 와 같이 명확한 날짜를 언급하여 메시지를 보내고, 집주인의 답변까지 받아두는 것이 좋습니다.

 

2단계: 만기 당일, 보증금과 집 열쇠는 '동시이행' 관계! 🔑

드디어 계약 만기일! 법적으로 임차인의 '주택 인도(집 비우기)' 의무와 임대인의 '보증금 반환' 의무는 '동시이행 관계'에 있습니다. 즉, "돈을 줘야 집을 비워주지!"라고 주장하는 것이 정당하다는 뜻입니다. 만약 집주인이 보증금을 주지 않는다면, 짐을 빼거나 집 비밀번호를 알려주는 등 집을 비워줄 의무가 없습니다.

⚠️ 절대 그냥 나오지 마세요!
집주인의 말만 믿고 짐을 모두 빼고 다른 곳으로 이사를 가버리면, 나중에 보증금을 돌려받을 법적 권리(대항력, 우선변제권)를 잃어버리는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다. 보증금을 받기 전까지는 절대 집을 비우면 안 됩니다.

 

3단계: 보증금을 못 받았다면? '임차권등기명령' 신청 ⚖️

계약 만기일이 지났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않고, 나는 이사를 꼭 가야만 하는 상황이라면 어떻게 해야 할까요? 바로 이때를 위해 존재하는 제도가 '임차권등기명령'입니다. 이는 법원에 신청하여 "이 집에 보증금을 받을 권리가 있는 내가 살았다"고 등기부등본에 공식적으로 기록을 남기는 절차입니다.

임차권등기가 완료되면, 내가 다른 곳으로 이사를 가더라도 기존 집에 대한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 계약 만기 다음 날부터 신청 가능하며, 등기가 완료된 것을 확인한 후에 이사해야 안전합니다. 이 절차는 보증보험을 청구하거나 소송을 하기 위한 필수적인 선행 조치입니다.

 

4단계: 최종 해결책 - 보증보험 청구 or 소송 📂

임차권등기까지 마쳤다면, 이제 보증금을 회수할 최종 행동에 나서야 합니다. 방법은 크게 두 가지로 나뉩니다.

• 전세보증보험에 가입한 경우: 계약 만료 1개월 후부터 가입한 보증기관(HUG, SGI 등)에 '보증이행'을 청구할 수 있습니다. 필요 서류를 제출하면 보증기관에서 나에게 먼저 보증금을 지급하고, 이후 모든 법적 절차는 보증기관이 집주인과 진행합니다. 가장 확실하고 스트레스가 적은 방법입니다.
• 보증보험에 가입하지 않은 경우: '전세보증금 반환청구 소송'을 제기해야 합니다. 시간과 비용이 많이 들 수 있으므로, 소송 전에 법원의 '지급명령' 제도를 신청하거나 '주택임대차분쟁조정위원회'에 조정을 신청하여 더 간편하게 해결을 시도해 볼 수 있습니다.

💡 퇴거 시 집 상태 확인은 필수!
이사 나가기 전, 집주인과 함께 집의 상태를 꼼꼼히 확인하고 사진이나 동영상을 찍어두는 것이 좋습니다. 나중에 집주인이 과도한 원상복구 비용이나 수리비를 요구하며 보증금에서 공제하려는 경우, 이를 방지하기 위한 중요한 증거자료가 됩니다.

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전세 퇴거 시 행동 요령 요약

1. 사전 준비: 계약 만기 2-6개월 전, 계약 해지 의사를 증거가 남게 통보한다.

2. 문제 발생 시: 만기일에 보증금을 못 받으면, 절대 이사 가지 않고 집을 점유한다.

3. 법적 조치: 이사를 가야 한다면, '임차권등기명령'을 신청하고 등기 완료 후 이사한다.

4. 최종 해결: 보증보험을 청구하거나, 보험 미가입 시 소송/조정을 진행한다.

알고 행동하면 내 보증금은 안전합니다.

자주 묻는 질문 ❓

Q: 집주인이 연락두절 상태인데, 해지 통보는 어떻게 하나요?

A: 전화나 문자에 답이 없다면, 반드시 '내용증명'을 보내야 합니다. 만약 내용증명마저 반송된다면, 법원의 '공시송달' 제도를 통해 계약 해지 의사를 전달한 것으로 인정받을 수 있습니다.

Q: 임차권등기명령을 신청하면 집주인에게 불이익이 가나요?

A: 네, 등기부등본에 임차권등기가 기재되면 해당 주택이 보증금을 제때 돌려주지 않은 문제가 있는 집이라는 것이 공식적으로 기록됩니다. 따라서 새로운 세입자를 구하기가 매우 어려워지므로, 집주인에게는 상당한 압박이 됩니다.

Q: 집주인이 수리비를 빼고 보증금을 줬어요. 어떻게 하죠?

A: 세입자의 고의나 과실이 아닌, 단순 노후화로 인한 수리(벽지 변색, 보일러 고장 등)는 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다. 만약 부당하게 과도한 비용을 공제했다면, 해당 금액에 대해 '주택임대차분쟁조정위원회'에 조정을 신청하거나 소액심판청구 소송을 제기할 수 있습니다.

전세 퇴거 시 보증금 문제는 더 이상 개인 간의 사적인 다툼이 아닙니다. 임차인을 보호하기 위한 법적 장치가 명확하게 마련되어 있습니다. 당황하지 말고, 오늘 알려드린 절차에 따라 여러분의 소중한 권리를 당당하게 행사하시길 바랍니다. 🙏